계약금: 계약이 실제로 시작되는 순간
계약금은 부동산 거래의 첫 단추입니다. 집을 사거나 전·월세 계약을 체결할 때 가장 먼저 오가는 돈으로, “이 조건으로 계약하겠다”는 확정 의사표시이자 계약 체결의 증거가 됩니다. 일반적으로 전체 매매대금 또는 보증금의 약 10% 수준이 관행이지만, 상황에 따라 5~20% 사이에서 조정 가능합니다.
계약금 지급 후에는 민법상 해약금 성격이 생기므로, 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 배액을 돌려주는 방식으로 해제가 가능하다는 점이 실무적으로 많이 활용됩니다.
이 단계는 거래를 시작하는 신호이자, 서로의 진정성을 확인하는 절차입니다. 계약금 지급이 끝나면 매도인은 매수인을 위해 해당 물건을 시장에서 사실상 ‘예약’해 두는 효과가 생기고, 매수인은 중도금 지급을 준비하기 시작합니다.
중도금: “이 거래는 실제로 진행됩니다”라는 강한 의사 표시
중도금은 계약금과 잔금 사이에서 지급되는 돈으로 보통 전체 금액의 40~60%를 1~3회에 나눠 지급합니다. 이 단계가 중요한 이유는, 중도금을 지급하면 계약 이행 의사가 확정된 것으로 간주되는 경우가 많기 때문입니다.
여기서부터는 계약 파기가 매우 어렵습니다. 단순 변심으로 중도금 이후 계약을 해지할 수는 없으며, 실무적으로는 손해배상 문제, 분쟁, 위약 책임이 따라붙는 경우가 흔합니다. 매수인과 매도인 모두 중도금 일정은 본인의 자금 계획과 이사 일정, 대출 일정에 맞춰 세밀하게 조율하는 것이 중요합니다.
– 중도금 지급 후 매도인이 일방적으로 계약을 파기하는 경우
– 매수인의 대출 지연으로 지급이 늦어지는 경우
– 매도인의 이사 일정과 중도금 시기가 맞물리지 않는 경우
또한 중도금 지급 시기에는 별도의 법적 기준이 없습니다. 통상 계약 후 2주~1개월 사이에 첫 중도금을 지급하고 잔금일까지 1~2회 더 나누는 방식이 일반적입니다.
잔금: 소유권과 집의 인도를 맞교환하는 핵심 단계
잔금은 전체 거래를 마무리하는 단계로, 매매대금 또는 보증금에서 계약금과 중도금을 제외한 나머지입니다. 보통 전체 금액의 절반 가까이를 차지하는 경우가 많으며, 잔금 지급일 = 집을 넘겨받는 날인 경우가 대부분입니다.
이날에는 다음 절차가 동시에 이루어집니다.
- 소유권 이전 등기 서류 교부
- 열쇠·명도 완료
- 대출 실행 및 기존 대출 상환 처리
- 보증금 승계 여부 확정
– 최신 등기부등본(근저당, 가압류 등 변동 여부) ([대법원 인터넷등기소](www.iros.go.kr)에서 확인 가능)
– 임대차 현황(보증금 승계 여부)
– 매도인 기존 대출 상환 방식
– 실제 인도 날짜와 조건
잔금 단계에서는 ‘등기 확인 → 돈 지급 → 집 인도’가 동시에 이뤄져야 안전합니다. 하나라도 누락되면 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
왜 계약금을 나눠 내는가?
부동산 계약을 한 번에 지급하지 않고 세 단계로 나누는 이유는 명확합니다. 매수인은 자금 부담을 분산하고, 매도인은 계약 이행을 단계적으로 확정
구분
주된 의미
일반적 비율
주의 포인트
계약금
계약 성립, 해약금 기능
약 10% (5~20%)
상대방 이행 전 해약 가능
중도금
계약 이행 확정
40~60% (1~3회)
파기 시 분쟁·배상 위험
잔금
소유권·인도 완료
나머지 전액
등기·대출·권리관계 재확인 필수